본 글은 조주영 변호사가 한경비즈니스에 기고한 글입니다.
-갱신거절기간 이내라면 주택 양수인은 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있어...
작년 12월에 선고된 대법원 판결의 ‘임차인이 적법하게 계약갱신요구를 하였더라도 이러한 갱신요구 이후에 주택을 양수한 자는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다’는 결론은 이미 여러 매체로 보도되었기는 하나, 위 판결에서의 구체적 사실관계와 판단 근거, 함축된 의미 등을 살펴보는 것은 의미가 있을 것으로 생각한다.
[2020. 7. 31. 시행 개정 주택임대차보호법(이하 ‘개정법’이라 함) 조항]
제6조 제1항 : 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
제6조의3 제1항 제8호 : 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그러하지 아니하다.
사건을 축약하면, ①피고(임차인)는 2019. 3. 6. 소유자인 A로부터 아파트를 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지 임차하는 임대차계약 체결, ②원고(아파트 양수인)는 위 임대차계약 기간 중인 2020. 7. 5. A로부터 아파트를 매수하는 매매계약 체결, ③피고는 개정법 제6조의3에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전(2020. 10. 14.)부터 2개월 전(2021. 2. 14.)까지의 기간 중이던 2020. 10. 16. A에게 임대차계약갱신을 요구, ④A는 피고에게 ‘원고에게 아파트를 매도하였고, 원고가 실제 거주하여야 하므로 임대차를 갱신할 수 없다’는 통지를 함, ⑤원고는 2020. 10. 30. A로부터의 아파트 소유권이전등기를 마침, ⑥A로부터 임대인지위를 승계한 원고는 개정법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 의한 실거주 사유로 갱신을 적법하게 거절할 수 있다면서 2020. 11. 26. 피고를 상대로 아파트 인도를 구하는 소를 제기하였다.
개정법이 시행된 2020. 7. 31. 이후로 임차인의 적법한 계약갱신요구가 있은 후에 비로소 주택을 양수한 자에게 실거주 목적이 있는 경우, 개정법 제6조의3 제1항 단서 제8호(실거주)를 이유로 주택 양수인, 즉 새로운 임대인이 갱신거절을 할 수 있는지가 꾸준히 문제되었고, 하급심 판결은 상당히 엇갈리고 있었는데 위 사건에서 대법원은 "개정된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 그렇다면 각 호의 사유가 임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에서 실거주 여부를 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면 위 기간 내에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 제8호의 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다"고 판시하였다.
즉 대법원은 개정법 취지가 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한
사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있음을 전제로, ①임대인의 적법한 갱신거절기간은, 임차인의 갱신요구권 행사기간과 동일하게 ‘임대차 종료 전 6개월부터 종료 전 2개월까지’이고, ②임대인지위를 승계한 주택 양수인은 기존 임대인과는 별개의 갱신거절권을 가지며, ③실거주 사유로 주택 양수인이 행사한 갱신거절도 갱신거절기간 내에 행해져야 적법하고, ④이는 양수인이 임대인 지위를 승계한 시점-소유권이전등기 경료시-이 임차인의 기존 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후인 경우에도 동일하다는 것을 명백히 하였다.
그런데 대법원 판시처럼 임차인의 갱신요구권 행사기간과 임대인의 갱신거절기간을 동일하게 볼 경우 임차인이 행사기간 마지막날 내지 그에 임박한 시점에 갱신요구권을 행사한다면 임대인의 갱신거절기간도 바로 만료될 것이므로 실거주 등의 적법한 갱신거절사유가 있는 임대인의 갱신거절권은 무용지물이 된다는 의문이 들 수 있다. 그러나 계약기간 만료 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신거절을 하지 않은 임대인이라면 법 제6조 제1항에 따른 묵시적 갱신 의사가 있을 것이므로 비록 임차인이 갱신요구기간 마지막날 갱신요구를 하는 바람에 갱신거절 기회를 상실하였다 하더라도 어떠한 불이익을 받는다고 볼 수는 없다.
위 대법원 판결은 그동안의 혼선을 정리하여 향후 발생할 다수의 유사 사례에 뚜렷한 지침을 제시하였다는 데에 의미를 둘 수 있다.
조주영 변호사
